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  香港楼市高烧不退

发布时间:2017-07-27 10:27
  香港新任特首林郑月娥在入职前谈及未来五年的施政目标,第一项重点工作便是解决香港楼价高、买房难的问题。
 
  今年的香港楼市与过往并不相同。在承受政府强加的一连串调控后,香港楼市不跌反升。今年上半年,香港楼市成交量价继续上行,总值创新高。
 
  来自中国内地的资金也在影响香港楼市的发展方向和格局。2017年至今,香港出让的六宗宅地其中五宗均被内地开发商收入囊中。由于内地投资者在港投资持续升温,香港有望取代纽约成为最热门城市。
 
  楼市疯狂,对重现1997年崩盘的担忧重回公众心头。如何解决楼价过高的难题,也考验新一届特区政府的施政能力。
 
  腾讯副总裁、创造当下最火手游“王者荣耀”的姚晓光在香港豪掷近亿港元买楼的故事,成为香港市场中内地客无惧“辣招”入市的经典案例。
 
  香港人把调控楼市的政策称为“辣招”。过去一年,香港楼价居高不下,特区政府频繁“加辣”。
 
  先是2016年11月,香港全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格高低,税率统一调高至交易额的15%,只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可以获得豁免。
 
  但市场对此政策并不受用。2017年4月,香港收紧印花税条例,规若一份合约购买两个以上的单位,则须缴付15%印花税;2017年5月,香港再推三项新一轮物业按揭逆周期措施。
 
  但从市场反应看来,调控新招并未能发挥作用。5月底,在三项新一轮物业按揭逆周期措施出台后数天,在香港荃湾的海之恋开盘并取得日光的成绩。
 
  2016年末,不少专家曾预言2017年香港楼市将会下行。但类似的观点正不断被市场推翻。
 
  根据中原地产的数据,2017年上半年,香港一手私人住宅的销售量约为一万宗,总货值为1400亿港元;二手私人住宅的交易录得两万宗,总货值为1500亿港元。
 
  据该中介行预测,今年下半年,香港一手私人住宅销售约为0.9万宗,总货值为1400亿港元。预计2017年全年,一手私人住宅销售总量为1.9万宗,总值2800亿港元,创下历史新高;二手方面,由于放盘短缺,楼价高涨,业主心里价格坚挺,该行预测下半年二手私人住宅的交易量会小幅下行至1.5万宗,总货值为1100亿港元,全年总值同比上升10%。
 
  林郑月娥曾表示将从土地房屋政策入手,增加土地供应和住房供给,以解决香港楼价过高导致的居住难题。但目前为止,新一届特区政府针对就此出台新的政策。
 
  据香港特区政府发展局局长马绍祥介绍,2017~2018年度,香港计划卖出28宗宅地、3宗商业/商贸用地,一宗酒店用地,其中有8宗来自2016~2017年的卖地计划,20宗是新增用地。
 
  不过,潜在房屋土地供应量的预测能否实现,仍需取决于政府用地的相关程序可否在年度内完成、铁路物业发展项目及市区重建局项目的推展进度,以及发展商修订土地契约及推行重建项目的意愿等因素。
 
  内资房企追逐土地
 
  值得注意的是,来自内地的资本对香港楼市走向和格局的影响。
 
  6月21日,路劲和深圳控股组成的合资公司以31.7亿港元的价格成功拿下新界屯门一宗住宅用地,这是该合资公司的第二次投标。
 
  5月11日晚,深圳控股通过公告宣布,将与路劲基建的附属合作成立各占50%权益的合资企业,参与位于香港启德的土地投标,但这次投标不敌竞争对手,以失败告终。
 
  深圳控股是内地房企赴香港抢地的其中一家。
 
  据高力国际统计,2016年至今,万科、中海、高银、五矿建设、海航、龙光、合景泰富和龙湖联合体、路径和深圳控股联合体等八家企业/合资企业先后进入香港市场。尤其是今年,香港出让的六宗住宅用地的其中五宗被内地开发商收入囊中,总价值为402.2亿港元。
 
  高力国际香港研究部董事石峰对记者指出,2016年以来,内地投资者在香港房地产投资持续升温,从商办物业转向住宅土地市场。内地资本对香港商业地产的投资力度自2016年第四季度起骤减,而此前,办公写字楼是内地投资者的心头好。过去五年,中国农业银行、中国建设银行、中国人寿、中国恒大、光大集团、祥祺集团都曾在香港投资写字楼。
 
  今年一季度,香港本地生产总值按年实质增长4.3%,升幅为6年来最高,呈现经济复苏的迹象,成为楼市上行的支撑因素之一。
 
  石峰认为,“资金充裕、负利息环境、供应不足及刚需强劲等多种因素也会导致香港楼市持续升温。”
 
  此外,多位专家认为,香港楼市走高,还因为来自内地资本的刺激。
 
  石峰表示,2014年后,深圳房价增幅大幅抛离香港,香港房价升幅落后会凸显香港楼市的投资价值。不过,目前内地资本正在遭遇资金外流管制,在一定程度上这些企业在香港进行房地产投资的活动将会受限。
 
  整体而言,经过上半年的销售,目前香港本地开发商全年销售目标多数已经提前达标,下半年的销售业绩压力较小,惜售的可能性大。从这个角度考虑,下半年香港楼价下行可能性小。
 
  香港本地的七大开发商之一的长实地产,在7月底已经达到360多亿港元的销售金额,而长实地产年初时订下的全年销售目标为250亿港元,至年中曾上调至350亿港元。7月25日,长实地产执行董事赵国雄在出席活动时对记者透露,不排除集团再次上调销售目标的可能。